Новият Закон за Жилищата в Испания: Какво Представлява и Как Действа?

Новият Закон за Правото на Жилище установява правото, утвърдено в Конституцията, за достойно жилище. Той има за цел да помогне на тези, които търсят имот в Барселона, като въведе мерки като ограничение на цените на наема и подкрепа на общественото жилищно строителство.

Проектът за Закон за Правото на Жилище бе одобрен от Министерския съвет на 1 февруари 2022 г., от Конгреса на 27 април 2023 г. и окончателно от Сената на 17 май. На 25 май 2023 той бе публикуван в БОЕ като Закон 12/2023, от 24 май, за Правото на Жилище.

Законът включва мерки за увеличаване на предлаганите жилища на достъпни цени, предотвратяване на напрежение на наемния пазар и подкрепа на млади и уязвими лица при търсенето на имоти в Испания.

Също така предоставя инструменти на автономните области и местни управления, които ще помогнат за контролиране на цените на наема и увеличаване на броя на обществените жилища.

Ключовите промени в новия закон за имоти в Барселона

1 – Разширяване на натоварените зони на пазара на наеми
За да бъде определен район като натоварен, той трябва да отговаря на поне едно от следните изисквания: цената на имотите в този район да се е повишила с повече от 3 процентни пункта спрямо индекса на потребителските цени (IPC) за последните 5 години или средната цена на жилище да надвишава 30% от средния доход за този район.

2 – Нова дефиниция за големи собственици
Ще бъде въведено разграничение между големите и малките собственици.

Големите собственици: те ще бъдат лицата, които притежават 5 или повече жилища в натоварените райони или до 10 жилища (или 1500 кв.м) в ненатоварените райони.
Малките собственици: те ще бъдат лицата, притежаващи по-малко от 5 жилища.

3 – Ограничаване на годишната актуализация на наемната цена, като се премахва индексът на потребителските цени (IPC)
Това е една от спорните мерки в Новия жилищен закон от 2023 г., тъй като има много експерти, които се противопоставят на такива мерки.

Според новите разпоредби относно наемните цени, които влизат в сила от януари 2024 г. (забележете, че в момента актуализацията на наемите е ограничена до 2% като извънредна мярка), актуализациите на наемите ще бъдат ограничени до максимум 3% и няма да се базират на индекса на потребителските цени (IPC).

Предвижда се, че до януари 2025 г. да бъде създаден нов референтен индекс, който ще замени IPC за годишната актуализация на наемите, като този индекс ще бъде по-стабилен и по-нисък.

4 – Регулиране на наемите в натоварените райони
Наемните цени за нови договори, независимо от размера на собствениците, ще бъдат регулирани и ще имат определен максимум. Тази мярка има за цел да ограничи и намали наемните цени и няма да се прилага в райони, които не са обявени за натоварени.

Ограниченията ще бъдат различни в зависимост от вида на договора и собственика (голям или малък).

За малките собственици: като основен показател ще се използва предишната наемна цена, т.е. наемната цена от предишния договор ще се използва като база при сключване на нов договор.

Пример: Ако има договор за наем на жилище за 1000 евро на месец, новата наемна цена не може да надвишава 1000 евро плюс увеличението, обусловено от текущия индекс (2% през 2023 г., 3% през 2024 г. и за определяне според новия индекс от 2025 г.) – така че ако нов договор се подпише през 2023 г., цената не може да бъде над 1030 евро на месец.

За големите собственици: чрез приложение на индекса за ограничаване на цените, който ще бъде определен.
Този закон също предвижда включването на нови наемни жилища в тези натоварени райони, които също ще бъдат ограничени по цена според правилата на всяка автономна общност.

5 – Прехвърляне на таксите за недвижими имоти на наемодателя
Съгласно новите разпоредби в раздел 1 на член 20, разходите за управление и официализация на договора ще бъдат поети от наемодателя. Комисионната за агенциите, обикновено 10% от годишния наем, ще се заплаща от собствениците.

На наемателя ще продължи да се изисква заплащането на депозит и допълнителната гаранция при подписване на нов договор за наем.

6 – Забрана за повишаване на наемната цена чрез добавяне на допълнителни разноски
Ще бъде забранено увеличаването на наемната цена чрез включването на нови разходи (като комунални услуги, такса за смет и други).

7 – Прекратяване на възможността за “уговорка между страните”, нарушаваща закона за наемане
Отстраняват се клаузите, които допускаха страните да избягват прилагането на мерки, предвидени от закона, чрез споразумение. Преди този закон позволяваше страните да се споразумяват, дори ако техните действия съпротивляваха закона.

8 – Въведение на нови мерки за защита от изселвания
Новите правила включват няколко мерки за осигуряване на защита:

 

• • Спиране на изселванията без предварително уточнена дата. След приемането на новия закон, датата и часът на изселването ще трябва задължително да бъдат определени.

• • Въвеждане на нови разширителни процедури, които ще забавят процесите с повече от 2 години.

• • Осигуряване на задължителен достъп до извънсъдебни споразумения за уязвими хора.

• • Позволение на автономните области да разработят собствени посреднически и алтернативни механизми, които считат за подходящи.

• • Признаване на възможността за използване на средства от държавни жилищни планове за предоставяне на алтернативни жилищни възможности за хора, изправени пред риск от изселване, чрез субсидирани социални наеми, реинтегриране на хора в уязвимо положение и други подобни политики.

9 – Данъчни облекчения за собствениците
Малките собственици, притежаващи жилище в натоварен район, ще бъдат облагодетелствани с данъчни стимули в данъка върху доходите на физическите лица. Това ще им помогне да предоставят жилището си под наем и да компенсират ограниченията върху повишаването на наемната цена при новите договори за наем.

За момента не се разкриват детайли за тези данъчни отстъпки, въпреки че предишният проект на жилищния закон от 2022 г. предвиждаше до 90% отстъпка от доходите на собствениците, ако наемната цена спада.

Бонус от 50% за всички собственици, които наемат жилището си.
Бонус от 70%:

 

• • За първото отдаване под наем на лица между 18 и 35 години.

• • За нови договори след подобрения или реновации на имота.
    Бонус от 90%, ако наемното жилище е в натоварен район.

Пример за данъчен бонус съгласно новия жилищен закон:
Малък собственик на жилище в натоварен район, който определя наемна цена от 800 евро на месец и предоставя 5% намаление до 760 евро на месец, може да получи намаление до 90% от данъка върху нетния доход. По този начин се изчислява, че нетният доход ще е 6384 евро, които при настоящите 60% данъчни ставки (3830 евро ще бъдат облагаеми) с новия жилищен закон намалението ще достигне 90%, така че облагаемата сума ще бъде 638 евро.

10 – Допълнителен данък IBI за празните жилища
Повече данъци за празните жилища. За да стимулира отдаването на тези жилища под наем, които са били празни повече от две години, правителството ще позволи на общините да увеличават ставката на IBI (данък върху недвижимите имоти) за празните жилища с допълнителна такса до 150%.

11 – Невъзможност за промяна на статута на обществените жилища
Субсидираните жилища, които са обект на някакъв режим на обществена защита, ще запазят постоянен статут на обществена защита.

12 – Увеличаване на предлагането на достъпни жилища под наем
За да се осигури по-голям брой жилища, които семействата могат да си позволят, правителствата могат да помогнат за изграждането на повече такива. Тези имоти ще бъдат налични на различни места и ще се насърчава за да могат повече хора да живеят в тях. Това ще зависи от решенията на правителствата на автономните области и от начина, по който те го организират.

Източник: Transportes, Movilidad y Agenda Urbana – 25.5.2023

Тези нови мерки се очаква да имат значително влияние върху пазара на наеми в Барселона и Испания като цяло. Ако сте заинтересовани да наемете или закупите имот в тази прекрасна страна, не забравяйте да разгледате нашата селекция от налични имоти в Барселона и да се свържете с нас за повече информация.

За контакти: https://imoti.zabarcelona.com/contact-us/ Научете повече за нас: https://imoti.zabarcelona.com/about/ Разгледайте нашите предложения за имоти: https://imoti.zabarcelona.com/imoti-barselona/

Новият закон за наеми в Испания отваря нови възможности за наематели и собственици на имоти в Барселона и страната като цяло. Независимо дали търсите стабилност като наемател или възможност за инвестиция, тези мерки със сигурност ще оказват влияние върху имотния пазар.